Résumé
Mis en place pour booster les investissements locatifs dans certaines zones, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est destiné aux personnes percevant des revenus de la location de biens meublés mais qui ne rentrent pas dans la catégorie de loueur en meublé professionnel (LMP). Tour d’horizon sur les avantages et les points faibles de ce dispositif.
Généralités sur le statut de LMNP
Un achat LMNP ouvre droit à une fiscalité plus avantageuse que la location nue, avec à la clé la possibilité de bénéficier de réductions d’impôts. Il s’agit d’un régime fiscal permettant d’investir dans l’immobilier à des fins exclusivement locatives et la location doit prendre effet dans le mois qui suit l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Un achat LMNP ne doit pas constituer l’activité principale de l’investisseur et ne doit pas générer plus de 23 000 euros TTC par an, autrement le propriétaire passe au statut de loueur en meublé professionnel (LMP).
Le bien doit être immédiatement habitable et par conséquent être équipé de commodités de base, les locataires peuvent s’installer en n’emmenant que leurs effets personnels. Plusieurs options sont disponibles pour un achat LMNP. Le logement peut notamment se trouver dans une résidence de services ou dans un immeuble classique où aucun service particulier n’est proposé. Le statut de LMNP est destiné à tous les contribuables souhaitant se constituer un patrimoine immobilier et percevoir des revenus complémentaires. Il est particulièrement adapté aux personnes dont le taux marginal d’imposition (TMI) est entre 14 et 30%.
Avantages et inconvénients du statut LMNP
Le premier atout d’un achat LMNP est la simplicité des démarches. En effet, il n’y a pas de société à créer, le nom propre de l’investisseur suffit pour exercer l’activité. Pour s’enregistrer, il faut simplement un formulaire de déclaration de début d’activité. Le statut est également flexible, le propriétaire n’est pas obligé de maintenir l’activité et peut reprendre son bien pour le vendre ou pour un usage personnel.
Parmi les avantages du statut LMNP figure aussi l’absence de gestion qui est confiée à un exploitant. Le propriétaire n’a pas à rechercher des locataires ni à s’occuper des travaux d’entretien. Un achat LMNP est également plus rentable avec des loyers supérieurs de 15 à 25% que ceux de la location nue. Il est aussi possible de récupérer la TVA sur le prix d’acquisition d’un bien en résidence gérée.
Mais le statut LMNP peut avoir certaines limites. Au-delà de 32 900 euros, le régime frais réels s’applique automatiquement, et il n’est pas possible d’en changer pendant deux ans. La réduction d’impôts à hauteur de 11% est également encadrée : le loueur doit mettre son bien à la disposition de l’exploitant pendant au moins neuf ans pour en bénéficier. Enfin, les biens sous statut LMNP entrent dans l’assiette de calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).